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26.04.2019

Los primeros meses de este año 2019 están teniendo mucho movimiento en el mercado hipotecario español, especialmente con relación a los gastos de las hipotecas. Por un lado, diferentes sentencias del Tribunal Supremo han establecido un nuevo reparto en el pago de los gastos de la constitución y otorgamiento de los préstamos hipotecarios. Así, las entidades financieras han intentado compensar el pago de los gastos ajustando los tipos de interés y las comisiones de apertura que ofrecen en lo préstamos hipotecarios.


Por otra parte, con la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entra en vigor el 16 de junio, aunque las entidades financieras no están obligadas en la actualidad a pagar todos los gastos de los préstamos hipotecarios, muchas de ellas se están adelantando y han decidido liquidar todos esos gastos sin repercutirlos a sus clientes.


Así, las entidades bancarias se están haciendo cargo del impuesto de la hipoteca (Actos Jurídicos Documentados), e incluso algunas de ellas han empezado a pagar los gastos de notario, registro, gestoría y tasación.


Finalmente, en tercer factor a tener en cuenta es la competencia existente en estos momentos entre las entidades financieras, que está provocando que las comisiones y los tipos de interés que se aplican en estos préstamos se estén manteniendo en los mismos niveles, o que tan solo hayan subido algunas décimas.


Existen sitios web con comparador de hipotecas, donde podrás conocer de manera sencilla qué entidades ofrecen las mejores hipotecas en relación con la clase de tipo de interés fijo o variable, y cuáles de ellas se adaptan a tus necesidades, además de saber qué ofertas corren con todos los gastos del préstamo.


En las hipotecas de tipo de interés fijo, este depende del plazo al que se conceda la hipoteca; además, suelen estar bonificados, es decir, el porcentaje varía en función de una serie de productos que el solicitante puede contratar: normalmente, domiciliación de nóminas, uso de tarjetas y seguros de vida y hogar. La contratación nunca es obligatoria, siempre voluntaria, pero las entidades financieras premian dicha contratación con un mejor tipo de interés.


Calcula tu Hipoteca: ¿Cuánto pagarás cada mes?


Los préstamos hipotecarios que existen pueden clasificarse en función de múltiples criterios, siendo el más habitual el tipo de interés con el que se constituyen, esto es, hipotecas a tipo fijo, hipotecas a tipo variable y las hipotecas a tipo mixto.


Otras clasificaciones que se realizan son en función de la cuota a pagar (cuota constante, cuota blindada, cuota final e interest only), en función del usuario al que van destinadas y según la naturaleza del préstamo hipotecario.


La cuota a pagar está determinada por las características del préstamo hipotecario: el tipo de interés, que puede ir bonificado en función de la contratación de una serie de productos; el plazo, normalmente es el límite de 30 años para las hipotecas a tipo fijo, y de 40 para las variables, y no pudiendo ser la edad de los solicitantes más el plazo del préstamos mayor de 75 años; y el capital solicitado en función del precio de la vivienda.


Además, los costes asociados a los préstamos hipotecarios no son solo los intereses, sino que, también, forman parte los gastos de formalización del préstamo, tales como: comisión de apertura, gasto de notario y registro, seguros asociados,....


Si deseas calcular tu hipoteca y conocer tu cuota mensual, puedes utilizar de forma sencilla el comparador de hipotecas; al instante, tendrás las mejores ofertas disponibles en la mejores entidades financieras que operan en España.


La información que debes aportar básicamente es: el precio del Inmueble (€), años para pagar, cuánto dinero necesitas y la elección del tipo de hipoteca: fija o variable.         


Cómo conseguir una hipoteca: criterios de concesión


La entidad financiera establece varios criterios de concesión con el fin de aprobar o denegar una solicitud de préstamo hipotecario. Si deseas conseguir una hipoteca debes tener en cuenta:



  • Capacidad de reembolso:

  • Estabilidad laboral presente y futura de los solicitantes.

  • Historial morosidad:

  • Loan to Value o porcentaje sobre la tasación. En los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, la mayoría de las entidades financieras no concederán más del 80% del menor de los valores entre precio de compraventa y el valor de tasación para la compra de residencia habitual.


Para conseguir una buena hipoteca, las entidades financieras se basan para determinar el tipo de interés además de los factores anteriores, la capacidad de endeudamiento de los mismos en función de los ingresos; su situación económica actual; o la solvencia de los solicitantes y avalista, si los hubiere.


Para solicitar una hipoteca es necesario siempre presentar el documento acreditativo de la/s persona/s (DNI, NIE o pasaporte). Las entidades también exigirán la declaración de la renta más reciente, las tres últimas nóminas y la vida laboral de los solicitantes actualizada.


El resto de documentación variará en función de la persona solicitante y de cada entidad, pudiendo establecer unos requisitos demostrables más exigentes que otros bancos.


¿Qué tipo de hipoteca es más adecuada a tipo fijo o a tipo variable?


La elección del tipo de interés de las hipotecas depende de la situación y necesidades de cada cliente. Si lo que se desea es una cuota mensual fija durante toda la vida del préstamo a un plazo de más de 15-20 años, la mejor opción sería una hipoteca con un tipo de interés fijo. Este tipo de hipotecas tienen un plazo máximo de 30 de amortización.


Y, si lo que se desea es amortizar la hipoteca en un plazo inferior a 15–20 años y beneficiarse de un tipo de interés actualmente menor, aunque dependa de las fluctuaciones del mercado, la opción es una hipoteca con un tipo de interés variable.


Normalmente el tipo de interés variable se calcula como la suma de un tipo de interés de referencia y un diferencial que establece cada entidad financiera en función de varios criterios. El Euribor es el principal índice de referencia y depende, entre otros factores, de la política monetaria implementada por el Banco Central Europeo. Otros índices de referencia que se aplican o has aplicado a las hipotecas variables son el IRPH de las Cajas de Ahorros, el Líbor o el MIBOR.


El Euribor que se toma como referencia en las hipoteca es la media del mes correspondiente del Euribor a un año. Lo calcula y publica el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado (BOE).


Normalmente, el dato del Euribor de un mes se da a conocer el día 20 del mes siguiente. Es decir, la media del mes de febrero se publicará aproximadamente el día 20 de marzo. Si la revisión de la hipoteca tiene lugar en marzo, se aplicará, por norma general, el Euribor del mes de enero, cuyo dato se ha dado a conocer a finales de febrero. Aunque, también se puede existe libertad entre las partes para establecer el Euribor que se prefiera en la escritura pública del préstamo.


¿Qué elementos incluye un préstamo hipotecario?


En todos los préstamos hipotecarios hay dos  diferentes y complementarios:


• Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor), en general suele ser un banco, presta una cantidad de dinero a otra (el deudor) suele ser una o varias personas físicas.


• La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro en su nombre, proporciona al acreedor que presta el dinero. Consiste generalmente en un bien inmueble (o varios) que se ofrece como garantía de que se va a devolver el préstamo. De tal manera que, si el deudor no devuelve el préstamo en los plazos pactados, la entidad-acreedor puede vender en pública subasta el inmueble hipotecado para liquidar lo que se le debe.


La hipoteca no es la única forma de garantía posible. En algunos casos, la entidad financiera puede exigir a la hipoteca avales o fianzas extras, por ejemplo que alguien con solvencia patrimonial actúe como avalista, obligándose solidariamente a pagar si aquel no lo hace.

Foto Freepik

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